{"id":181639,"date":"2024-07-11T10:30:25","date_gmt":"2024-07-11T14:30:25","guid":{"rendered":"https:\/\/irpp-policy-options.local\/issues\/linadequation-loffre-locative\/"},"modified":"2025-04-14T03:28:14","modified_gmt":"2025-04-14T07:28:14","slug":"linadequation-loffre-locative","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/potestlaunch.irpp.org\/fr\/2024\/07\/linadequation-loffre-locative\/","title":{"rendered":"Il est temps de r\u00e9gler l\u2019inad\u00e9quation de l\u2019offre locative"},"content":{"rendered":"

(English version available here<\/a>)<\/em><\/p>\n

Pour r\u00e9soudre la crise du logement au Canada, il faut rem\u00e9dier \u00e0 l\u2019inad\u00e9quation entre l\u2019offre et les besoins.<\/p>\n

Pendant trop longtemps, nous nous sommes concentr\u00e9s \u00e0 construire plus haut et plus loin (de grandes maisons co\u00fbteuses loin des grands centres, ou bien de petites unit\u00e9s tr\u00e8s ch\u00e8res dans de hautes tours), avec pour r\u00e9sultat d\u2019avoir n\u00e9glig\u00e9 des segments essentiels du parc locatif n\u00e9cessaire pour r\u00e9pondre aux besoins de m\u00e9nages aux revenus et aux tailles vari\u00e9s.<\/p>\n

Des unit\u00e9s invendues pendant une crise du logement<\/strong><\/h3>\n

Voici une diff\u00e9rence frappante : cette ann\u00e9e, le taux moyen d\u2019inoccupation des logements locatifs dans l\u2019ensemble du pays a atteint son niveau le plus bas depuis 1988<\/a>, ann\u00e9e o\u00f9 la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement a commenc\u00e9 \u00e0 recueillir des donn\u00e9es.<\/p>\n

En revanche, le stock d\u2019unit\u00e9s invendues dans la r\u00e9gion du Grand Toronto est le plus important depuis sept ans et les ventes sont les plus faibles<\/a> depuis la crise financi\u00e8re. Le stock d\u2019invendus est pr\u00e9sent tout au long du processus de d\u00e9veloppement, depuis les ventes sur plans jusqu\u2019aux unit\u00e9s achev\u00e9es.<\/p>\n

Des milliers de condos approuv\u00e9s n\u2019ont m\u00eame pas \u00e9t\u00e9 mis en vente. La soci\u00e9t\u00e9 de donn\u00e9es Urbanation<\/a> a constat\u00e9 que 60 projets comprenant 21 500 unit\u00e9s dans la r\u00e9gion du Grand Toronto ont \u00e9t\u00e9 mis sur pause ind\u00e9finiment depuis 2022.<\/p>\n

Les donn\u00e9es d\u2019Altus montrent que les ventes de maisons sont \u00e9galement \u00e0 la tra\u00eene. Les nouvelles maisons unifamiliales achev\u00e9es dans la r\u00e9gion du Grand Toronto ont chut\u00e9 de 62 %<\/a> en mai par rapport au m\u00eame mois de l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, ce qui sugg\u00e8re que les promoteurs des march\u00e9s des immeubles de faible et de grande hauteur attendent que les stocks soient absorb\u00e9s avant de construire davantage.<\/p>\n

\"Le<\/a>
Un complexe d\u2019appartements locatifs en construction, en bas au centre, dans un nouveau lotissement \u00e0 Langford, C.-B., le 30 mai 2024. LA PRESSE CANADIENNE\/Darryl Dyck<\/figcaption><\/figure>\n

Un manque de logements abordables et des loyers qui explosent<\/strong><\/h3>\n

Les revenus des m\u00e9nages et les loyers ne concordent pas. Une \u00e9tude de l\u2019universit\u00e9 de Colombie-Britannique a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que 20 % des m\u00e9nages canadiens n\u2019ont pas les moyens<\/a> de payer des frais de logement, charges comprises, sup\u00e9rieurs \u00e0 1 050 $ par mois, tandis que 20\u00a0% d\u2019entre eux ne peuvent pas payer plus de 1 600 $ par mois.<\/p>\n

\u00c0 titre de comparaison, le loyer moyen demand\u00e9 sur le march\u00e9 national est de plus de 2 200 $, les appartements d\u2019une seule chambre \u00e0 Vancouver et \u00e0 Burnaby atteignant respectivement 2\u00a0700 $ et plus de 2 500 $.<\/p>\n

Cet \u00e9cart entre ce que les m\u00e9nages peuvent se permettre et ce que le march\u00e9 peut facturer ne peut \u00eatre combl\u00e9 par notre faible offre de logements sociaux (logements publics ou \u00ab\u00a0logements communautaires\u00a0\u00bb), qui repr\u00e9sentent environ 3,5 %<\/a> du parc de logements existant, alors que 95 % se trouvent sur le march\u00e9 priv\u00e9<\/a>. La liste d\u2019attente pour un logement subventionn\u00e9 est de 12 ans \u00e0 Toronto et de 8 ans \u00e0 Montr\u00e9al.<\/p>\n

Pendant ce temps, en Ontario, une proposition de loi pourrait obliger les municipalit\u00e9s \u00e0 \u00e9tendre leurs limites urbaines<\/a> sur des terres agricoles, des espaces verts et des milieux humides (en dehors de la ceinture verte prot\u00e9g\u00e9e) pour y construire de grandes maisons que peu de familles peuvent s\u2019offrir.<\/p>\n

La bonne nouvelle c\u2019est que nous pouvons saisir l\u2019occasion, qui se pr\u00e9sente une fois par g\u00e9n\u00e9ration, de commencer \u00e0 rem\u00e9dier \u00e0 cette inad\u00e9quation.<\/p>\n

L\u2019inad\u00e9quation la plus alarmante est peut-\u00eatre celle qui ressort des recherches de l\u2019expert en logement Steve Pomeroy sur la perte de logements abordables<\/a> : au cours des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es, le Canada a perdu 10 logements abordables pour chaque nouveau logement construit. Par cons\u00e9quent, la premi\u00e8re \u00e9tape pour r\u00e9soudre la crise du logement est de pr\u00e9server notre parc de logements abordables de la financiarisation et de la d\u00e9molition.<\/p>\n

Construire pour les occupants, pas pour les investisseurs<\/strong><\/h3>\n

Une partie du probl\u00e8me r\u00e9side dans le syst\u00e8me de financement du d\u00e9veloppement, qui oblige les promoteurs \u00e0 pr\u00e9vendre la plupart de leurs unit\u00e9s pour obtenir le financement des pr\u00eateurs. Lorsque les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont bas et que les prix de l\u2019immobilier ne cessent d\u2019augmenter, la demande des investisseurs est \u00e9lev\u00e9e. Depuis au moins 2018, la r\u00e9gion du Grand Toronto compte plus de grues dans le ciel que n\u2019importe quelle autre ville d\u2019Am\u00e9rique du Nord.<\/p>\n

Notre d\u00e9pendance \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un march\u00e9 immobilier domin\u00e9 par les investisseurs a fait grimper les prix partout<\/a>, les acheteurs finaux \u00e9tant contraints de faire des offres de plus en plus \u00e9lev\u00e9es pour rivaliser avec ceux qui ont les poches plus profondes. Les investisseurs influencent \u00e9galement les types d\u2019unit\u00e9s construites \u2014 principalement des appartements d\u2019une chambre, des studios ou des microcondos dans des gratte-ciels qui optimisent la rentabilit\u00e9.<\/p>\n

Non seulement ces petits appartements ne correspondent pas aux besoins de nombreux m\u00e9nages, mais si les municipalit\u00e9s continuent d\u2019atteindre leurs objectifs de densification avec de petites unit\u00e9s dans de tr\u00e8s grands immeubles, cela peut accro\u00eetre l\u2019\u00e9talement urbain et augmenter les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre parce que les maisons individuelles dans d\u2019anciens secteurs agricoles o\u00f9 la voiture est indispensable deviennent la seule option accessible de logement familial de trois chambres \u00e0 coucher.<\/p>\n

\"Quatre<\/a>
Maisons en rang\u00e9e en construction dans le quartier de Blatchford \u00e0 Edmonton en Alberta, le 12 avril 2023. LA PRESSE CANADIENNE\/Don Denton<\/figcaption><\/figure>\n

Rediriger les ressources aux bons endroits<\/strong><\/h3>\n

M\u00eame si la construction conventionnelle ralentit, les gouvernements peuvent r\u00e9orienter une partie de leurs financements et de leurs incitations vers des segments non traditionnels du syst\u00e8me de logement, ne serait-ce que pour s\u2019assurer que nous ne perdons pas de gens de m\u00e9tier.<\/p>\n

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la p\u00e9nurie de travailleurs qualifi\u00e9s<\/a> a contribu\u00e9 \u00e0 la crise du logement au Canada. Or, le recul de la construction r\u00e9sidentielle entra\u00eene des pertes d\u2019emplois dans les m\u00e9tiers sp\u00e9cialis\u00e9s<\/a>. Selon les experts, cette tendance risque d\u2019inhiber l\u2019apprentissage n\u00e9cessaire pour alimenter ce r\u00e9servoir de main-d\u2019\u0153uvre essentiel.<\/p>\n

Le nouveau plan f\u00e9d\u00e9ral pour le logement pr\u00e9voit une s\u00e9rie de mesures incitatives, telles que la suppression de la TPS, afin de stimuler la construction de logements locatifs sp\u00e9cialis\u00e9s qui peuvent contribuer \u00e0 compenser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Cependant, une analyse distincte<\/a> de Pomeroy d\u00e9montre que l\u2019initiative f\u00e9d\u00e9rale de financement de la construction de logements locatifs produit des unit\u00e9s locatives dont le prix est \u00e9gal ou sup\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9.<\/p>\n

D\u00e9velopper le logement sans but lucratif<\/strong><\/h3>\n

Nous pouvons profiter de ce moment pour construire plus de logements locatifs abordables et accessibles, non seulement en subventionnant directement<\/a> la construction de plus de logements sociaux, mais aussi en finan\u00e7ant des promoteurs sans but lucratif, des coop\u00e9ratives de logement, des fiducies fonci\u00e8res et des soci\u00e9t\u00e9s de logement communautaire.<\/p>\n

Ce secteur peut r\u00e9duire les co\u00fbts de 20 \u00e0 25 % en diminuant consid\u00e9rablement la marge b\u00e9n\u00e9ficiaire normalement pr\u00e9vue pour les projets de d\u00e9veloppement.<\/p>\n

Le Conseil d\u2019action sur l\u2019abordabilit\u00e9<\/a> de l\u2019Institut de recherche en politiques publiques recommande d\u2019ajouter ces \u00e9conomies \u00e0 d\u2019autres initiatives telles que le financement f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9f\u00e9rentiel, l\u2019acc\u00e8s prioritaire aux terrains publics, les subventions \u00e0 la construction et toute une s\u00e9rie de mesures incitatives d\u00e9j\u00e0 destin\u00e9es au secteur priv\u00e9.<\/p>\n

Par exemple, les coop\u00e9ratives pourraient construire des communaut\u00e9s \u00e0 revenus mixtes avec une gamme de logements dont le prix est adapt\u00e9 aux m\u00e9nages \u00e0 revenus faibles ou moyens.<\/p>\n

Viser le milieu manquant<\/strong><\/h3>\n

Nous pouvons \u00e9galement red\u00e9ployer la main-d\u2019\u0153uvre et les ressources pour construire des milliers de logements secondaires<\/a>, de multiplex, de maisons de ville et de petits immeubles d\u2019appartements dans les quartiers r\u00e9sidentiels urbains et de banlieue existants, ce qui est d\u00e9sormais possible gr\u00e2ce au red\u00e9coupage du zonage dans la plupart des municipalit\u00e9s.<\/p>\n

Cependant, un effort concert\u00e9 de tous les niveaux de gouvernement est n\u00e9cessaire pour \u00e9liminer une myriade d\u2019obstacles secondaires afin de rendre le milieu manquant rentable et reproductible, comme les innovations en mati\u00e8re de financement et d\u2019hypoth\u00e8ques, les designs pr\u00e9approuv\u00e9s<\/a> et les programmes municipaux \u00e0 service complet avec l\u2019aide du Fonds pour acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements.<\/p>\n

Bien qu\u2019ils soient souvent consid\u00e9r\u00e9s comme insignifiants, les logements faisant partie du milieu manquant peuvent s\u2019additionner. L\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, les logements accessoires repr\u00e9sentaient jusqu\u2019\u00e0 22\u00a0% du nombre total de permis de construction \u00e0 Guelph et 18 % \u00e0 Waterloo. En augmentant la part du milieu manquant dans nos communaut\u00e9s, nous offrons aux familles des alternatives accessibles et adapt\u00e9es aux maisons unifamiliales plus d\u00e9pendantes de l\u2019automobile.<\/p>\n

Recycler les maisons unifamiliales des a\u00een\u00e9s<\/strong><\/h3>\n

Enfin, le Canada compte huit millions de maisons unifamiliales, dont la plupart sont occup\u00e9es par des g\u00e9n\u00e9rations plus \u00e2g\u00e9es qui quitteront leur logement \u00e0 un moment ou \u00e0 un autre.<\/p>\n

Si une strat\u00e9gie de logement pour les personnes \u00e2g\u00e9es<\/a> pouvait \u00eatre \u00e9labor\u00e9e pour construire des logements dans lesquels les Canadiens vieillissants veulent vivre \u2014 par exemple, de petits logements collectifs ou des copropri\u00e9t\u00e9s \u2014 davantage de personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9m\u00e9nageraient probablement plus t\u00f4t et par choix, lib\u00e9rant ainsi des millions de maisons individuelles pour les familles plus jeunes et les nouveaux arrivants.<\/p>\n

Le logement ne se r\u00e9sume pas \u00e0 un nombre d\u2019unit\u00e9s. Ce que nous construisons, o\u00f9 et pour qui, est aussi important que la quantit\u00e9. Nous devons cibler l\u2019offre de logements appropri\u00e9e tout en cr\u00e9ant des communaut\u00e9s habitables<\/a>. Il est grand temps de s\u2019y mettre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

(English version available here) Pour r\u00e9soudre la crise du logement au Canada, il faut rem\u00e9dier \u00e0 l\u2019inad\u00e9quation entre l\u2019offre et les besoins. 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